节后第一天上午外婆，广州土拍场就热起来——中海、保利正面PK。

最终，中海以9.2亿元拿下广州大道南788号二期地块，名义楼面价约15285元/㎡，溢价率7%。这宗地块总用地约3.42万㎡，总建面约6万㎡，容积率2.9。这也是中海2025年在广州公开市场的首宗拿地。

不过，别被表面楼面价骗了！该地块可是个“硬骨头”：要配建33079㎡商业、2700㎡服务设施，还要建1所9班幼儿园，算下来实际住宅楼面价直接超4万/㎡。

地段倒是够能打。该地块在广州大道西侧，挨着新港路、新滘路，地铁3、8、11号线都能蹭上，客村站、上涌站近在咫尺；南边是合生广场、万达广场，东北侧就是丽影广场，妥妥的客村商圈核心区。

但短板也明显。该地块周边有城中村和纺织城，东南亚著名旅游景点城市界面一般，一到早晚高峰还容易堵得水泄不通。

此次土拍最抓眼的还是，中海和保利的“二番战”。9月30日报名截止时，就只有这两大央企交钱参战，直接将市场目光都吸了过来。要知道2022年，隔壁保利四季和颂地块出让时，中海就和就保利正面抢过地，当时保利赢了；如今中海拿下二期地块，也算是扳回一局。

说到底，这宗地块起始价看似降了，实则因配建多、住宅占比低，特别考验开发商的综合开发能力和资金实力。至于未来每平方米单价会去到多少？大概率会参考一期保利四季和颂（约7万/㎡）和周边二手房（如和平花园约5.45万/㎡）的价格，但最终定价还得看届时市场行情、中海的运营策略，以及项目本身一大堆配建带来的成本压力等。

南方+记者 周中雨外婆